2483 Ebreichsdorf
Reihenhaus zu verkaufen

Helle Doppelhaushälfte mit PV-Speicher, Gartenbrunnen & 3 Stellplätzen
Das Objekt befindet sich in bester Lage, in sehr ruhiger Umgebung, in der Erlau-Gasse, 2441 Mitterndorf an der Fischa.

Diese lichtfreundliche Doppelhaushälfte bietet auf rund 124 m² Wohnnutzfläche ein zeitgemäßes, energieeffizientes Zuhause – ideal für Familien, die Naturnähe und Stadtnähe kombinieren möchten. Das Erdgeschoß öffnet sich mit einer Wohnküche zum Garten; große Fensterflächen betonen die Blickachse auf Terrasse und Grün. Ergänzt wird die Ebene durch WC, Abstell-/Technikzonen (u. a. unter der Stiege) und einen Außen-Geräteraum – perfekt für Fahrräder, Gartenwerkzeug & Co. Im Garten erleichtert ein Gartenbrunnen die Bewässerung; drei Stellplätze direkt am Haus sorgen für komfortables Parken. Im Obergeschoß warten 3 gut proportionierte Zimmer, ein Tageslichtbad sowie ein separates WC. Die konsequente Fußbodenheizung auf beiden Ebenen, die Wärmepumpe und die hochwertigen Fenster bilden die Basis für behagliches Wohnen – zu jeder Jahreszeit. Das Flachdach-Warmdach und die gedämmte Fassade runden die solide Bauphysik ab.

Ausstattung & Bauweise (Auszug)

Massivbau: Außenwände Ziegel (ca. 25 cm), Stahlbeton-Decken (ca. 20 cm), Betontreppe

Fassade/Dach: EPS-WDVS (ca. 20 cm) - Flachdach-Warmdach

Fenster/Türen: Holz-Alu, 3-fach Verglasung; außenliegender Sonnenschutz; elektrische Außenrollläden und Insektenschutz

Heizung & WW: Luft/Wasser-Wärmepumpe, Fußbodenheizung EG+OG, Warmwasserspeicher (ca. 300 l)

Elektro: SAT-/PV-Durchführung; zeitgemäße Grundinstallation

Außen & Parken: Terrasse mit elektrischer Lamellen-Terrassenüberdachung inkl. Screens, Außenrollos und Sichtschutz, Garten mit Gartenbrunnen, Müllplätze an der Grundgrenze , 3 Stellplätze

Zusatz: Lichtkuppel über dem Stiegenhaus; Außen-Geräteraum (unbeheizt)

Energie & PV – Vorteil für die Haushaltsbilanz

PV-Anlage 6,4 kWp (2023) inkl. Fronius GEN24 und BYD HVS 7,7 kWh Speicher.
Jahreswerte 2024/25 (Beispiel): Einspeisung ins Netz rund 3.9 MWh p. a.; Strombezug aus dem Netz rund 2.6 MWh p. a. (Eigenverbrauch zusätzlich).
Monatlicher Strom-Akontobetrag aktuell ca. € 83 (Nettoimport), Einspeisegutschrift jährlich signifikant – insgesamt hohe Planbarkeit und niedrige Energiekosten.

Grundriss & Flächen

EG (ca. 64,1 m²): Vorraum/Garderobe, WC, Abstell/Technik (unter Stiege), Wohnküche mit Ausgang auf Terrasse/Garten, Außen-Geräteraum (von außen zugänglich).
OG (ca. 60,2 m²): Flur, 3 Zimmer, Bad, WC

Lage & Infrastruktur

2441 Mitterndorf an der Fischa.
Ruhige Wohnlage in einer gewachsenen Siedlung, umgeben von der Naturlandschaft der Fischa-Auen. Kindergärten und Volksschule befinden sich direkt im Ort; Busverbindungen (VOR) führen in wenigen Minuten nach Ebreichsdorf/Gramatneusiedl; von dort rasch per REX/S-Bahn Richtung Wien Hbf.
Nahversorgung, Arzt und Gemeindeamt liegen im näheren Umfeld. Zahlreiche Spazier- und Radwege bieten hohe Freizeitqualität; Vereine und Veranstaltungen stärken das Gemeinschaftsgefühl.

Betriebskosten & Rechtliches

WEG-Vorschreibung: aktuell ~ € 235–290/Monat inkl. BK, Müll, Wasser/Kanal und Rücklage € 13,50 (Schwankung v. a. durch Wasser).
Es liegt eine Wohnbauförderung von rund € 40.000 vor, deren Übernahme durch den Erwerber erforderlich ist. Die Konditionen sind besonders attraktiv: nur 1 % Fixzins.

Highlights

Energie-Vorsprung: Luft/Wasser-Wärmepumpe mit Fußbodenheizung in EG & OG, dreifach verglaste Holz-Alu-Fenster, elektrische Außenrollläden, Insektenschutz und gedämmte Fassade sorgen für komfortables Wohnklima und niedrige Heizkosten.

Solarstrom & Unabhängigkeit: 6,4 kWp Photovoltaik (2023) mit modernem Hybrid-Wechselrichter (Fronius GEN24) und BYD HVS 7,7 kWh Batteriespeicher – Eigenstromnutzung und Einspeisevergütung möglich.

Komfort & Extras: Elektrische Lamellen-Terrassenüberdachung mit Screens, Außenrollos und Sichtschutz, Gartenbrunnen, A1 Glasfaseranschluss.

Familientaugliche Planung: Großzügige Wohnküche, drei gut geschnittene Zimmer im OG, WC auf beiden Ebenen, praktische Abstell-/Technikbereiche inkl. Außen-Geräteraum, 3 Stellplätze direkt am Haus.

Ruhige, grüne Lage: Siedlungsumfeld mit kurzer Distanz zu Kindergarten/Volksschule, Nahversorgung und Bus – rasch am Bahnhof Ebreichsdorf / Gramatneusiedl, in ca. 20 Min. in Wien Hbf (REX/S-Bahn).

Kein Exposé kann den persönlichen Eindruck vor Ort ersetzen! Lassen Sie sich von diesem Angebot, der Lage, dem Charme und der Einzigartigkeit dieser Wohnung verzaubern.BITTE BEACHTEN SIE, DASS WIR AUF GRUND DER NACHWEISPFLICHT GEGENÜBER DEM EIGENTÜMER NUR ANFRAGEN MIT VOLLSTÄNDIGER BEKANNTGABE VON NAME, ANSCHRIFT, TELEFON UND E-MAIL BEARBEITEN
KÖNNEN.

Gerne senden wir Ihnen mehrere Informationen per E-Mail-Anfrage. Für weitere Auskünfte steht Ihnen gerne jederzeit: Herr Roham Loghmani unter der Telefonnummer +436642472877 oder per E-Mail unter Loghmani@4m-immo.at jederzeit zur Verfügung.Angaben gemäß gesetzlichem Erfordernis:
Heizwärmebedarf:40.8 kWh/(m²a)Klasse Heizwärmebedarf:BFaktor Gesamtenergieeffizienz:0.7Klasse Faktor Gesamtenergieeffizienz:A+